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元フリーランス零細法人成りが家を建てる日記

「家とか資産じゃなくて負債でしょ」って思ってたウェブ開発者が家を建てるのでその記録。

いろいろあったけど住宅ローン内定しました。

うっかり5000円の引き落としが落ちなかったことで、予定していたフラット35(ARUHIフラット35)の審査に落ちたのが前回まで。

takeyuhouse.hatenablog.com

以下のようなことを仕事の合間合間に進めていた。

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  • CICの個人信用情報をスマホ開示
  • 5000円の引き落としが1回失敗している以外に問題がないことを確認
  • パナホーム担当営業さんと今後の方針を相談。曰く「まだ八方塞がりではないんで!」
  • 話を聞いてくれたジェイ・モーゲージバンクさんのフラット本審査に出す想定で資料集め
    • クレジットカードの利用履歴、支払い履歴
    • ショッピングクレジットの返済計画書
    • 自動車ローンの完済証明
    • 直近3年分の確定申告書一式

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  • 区役所で資料集め
    • 直近2年分の納税証明書
    • 直近2年分の住民税課税証明書
  • 念の為CICとは別の個人信用情報機関JICCの東京開示窓口で個人信用情報開示(調べたところスマホ申請でも郵送しかなかった)
  • 開示履歴よりアルヒさんの社内審査で落ちていて機構審査には行ってないっぽいことを確認
  • ジェイ・モーゲージバンクさんのフラット35に申し込み。担当営業さんが「もし満額が難しいようであれば、減らした金額で」進めてくれるよう相談。
  • 保険として融資額は少し少なくなるが他の銀行の住宅ローンの事前審査申し込み

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  • 担当営業さんから「ジェイ・モーゲージの審査を通過し現在機構の審査を受けているようです」と連絡を貰う

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  • 担当営業さんから「ジェイ・モーゲージでローン満額承認されました!」と連絡を貰う

というわけで各方面の皆様の顔に泥を塗らなくてすんだ。よかった。

www.j-mb.jp

www.aruhi-corp.co.jp

あとは融資実行の時点の金利が上がらないことを祈るだけですね。

事業用クレジットカードでの分割払いも住宅ローン審査に影響するっぽい

個人は個人、法人は法人ということで別々の認識だったので気にしていなかったのですが、今回の件で自分の信用情報を開示したところ、法人カード(支払いは法人の口座)でも名義が僕なら僕の信用情報として記録されることを知りました。

 

事業用の借入額も申し出る必要があるので、家を建てる予定の零細社長はその辺り利用を控えたほうがいいかもしれないです。

 

1000円で住宅ローン本審査に落ちた話

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標題の通りです。

年末ってバタバタしますよね。

月5000円のAppleローンがあるのですが、うっかり残高計算を間違えて12月27日引き落とし時点の残高が4000円になり、落ちなかったのです。(支払専用口座で毎月支払分を入れる運用をしていました。)

28日に気づいて口座にお金を入れ、翌1月13日の再引き落としで遅延損害金付きで引き落とされたので安心していました。

一連のできごとをまとめると、以下のような具合です。

  1. 12月中旬の事前審査に通る
  2. 12月末で5000円が落ちず、1月の再引き落としで支払い完了。1月分は27日に無事に引き落とし完了。
  3. 1月28日に住宅ローンの本審査申し込み
  4. 本日「個人信用情報にひっかかったのでこれが消えるまではご融資できません」という連絡を頂くorz 「何が引っかかってるのかまでうちでははっきりわからない」とのこと。
  5. CICで自分の信用情報を開示依頼したところAppleローンの12月分が「A」(未払い)。他の支払いはすべて「$」(支払い済み)。
  6. アリコに問い合わせたところ「ご入金の確認はとれておりますので、2月末には反映されます」「それまでになんとか反映を依頼できませんか?」「CICの方でのことなので…」「わかりました…」
  7. 不動産屋の関係で2月13日、遅くとも2月20日には確定できないと土地契約がヤバい(遅延損害金)。CICから信用情報が消えるのを待ってたら間に合わない!
  8. 担当営業さんが他の金融機関などに聞いたところ「1回だけならうっかり落ちなかったなんてよくあることだしそれで引っかかるなんて珍しい」とのこと
  9. そう言ってくれた金融機関で本審査出し直すことに←イマココ

どうなるかわかりませんが、なるようにしかならないので、とりあえず今できることをやるしかないです。

学び

  • どうせ再引き落としあるからって油断しない、そういう運用をしない
  • 1000円で信用情報を即時取得できる。報告書をPDFでDLできて結構面白い。
  • パナホームの担当さんが休日返上でいろいろ動いてくれた。利害関係があるから当たり前といえば当たり前だけどありがたかった。

www.cic.co.jp

地盤調査完了

僕が購入した土地は駅から徒歩5分ほど、新規分譲地として十数区画が売り出されはじめたばかりで造成中のため、最近まで地盤調査ができずにいた。

ようやく地盤調査OKがでたのでやってもらった。

結果、「改良が必要なほどではない。」ということだったので、ナシということになった。

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もともと営業さんによると「正直よくはないです。ただ、付近の実績を見ると二、三十万、高くても100万はしないと思います。」ということだったので、その覚悟をしていたのだが、そのぶん建物や外構にかけられるようになってよかった。

 

ところで「ローム層」というのをみると「あぁ、関東に越してきたんだなぁ」って実感が湧いた。

家をハックする本を買った

最近の家はスマートハウス構成になっているようだ。

僕が建てる家の見積にもHEMSサーバーが見積に入っている。

ググっていると、どうやら対応の家電や照明、メーターなどとの通信プロトコルとして「ECHONET Lite」というものがあり、それを学べばいろいろ遊べそうである。

ECHONET Lite入門 スマートハウスの通信技術を学ぼう!

ECHONET Lite入門 スマートハウスの通信技術を学ぼう!

というわけでポチった。この本で基本を頭に入れたいと思う。

僕はWeb屋なのでWebと絡めて遊べるサーバーとか書いてみたいところ。

住宅ローン控除と家事按分

「自宅で仕事するから、会社から家賃貰おう。水道光熱費を経費にしよう。按分率はどのぐらいがお得だろうか?」と、住宅ローン控除と家事按分の試算をした。

  • 事務所など居住用以外で使用する部分があると住宅ローン控除は満額受けられない
    • 10%未満は満額
    • 10%からは割合で
  • 事務所にする場合いろいろ経費にできる
  • 事務所にする場合個人の所得が増えてしまう
    • 事業性はないので雑所得だろうとのこと
    • 所得税と住民税がかかる

とまぁこれ見ただけならかなりお得な気がする。

ところが今は住宅ローン控除というものがあり、これがかなり強力。

なぜならちまちま経費にするのは所得控除なので税額を計算する前のお金を減らすことで節税するのに対し、住宅ローン控除は税額控除。所得税額そのものから直接差し引かれる。

住宅ローン控除は認定長期優良住宅の場合1年あたり最大で50万円受けられる。つまり所得税が50万円安くなる。(※50万円になるのは、残高が5000万円を超えている場合)

給与所得での所得税額が50万円ぐらいになるのは年収で850万とかそのあたり。 これは年収による社会保険料控除の増加も考慮に入れての話。(住民税も増えるがこれは控除額に影響しないのでここでは考えない)

それだけの額を経費で処理しようとすると、かなりの金額を経費にする必要があり、税務署に怒られるリスクが高くなる。

かといって住宅ローン控除額に影響のない範囲で按分しようとしても、9%では大きな金額にはならないので、確定申告が必要だったりする手間の割に得られるメリットが小さく微妙。 住居取得費用の一部を減価償却費として経費にできることを考えても、やはり割合が小さく微妙。

まとめると

  • 税額控除である住宅ローン控除が強力すぎる
  • 事業費率9%が最強ぽいが手間の割に…
  • 素直に給与所得を増やして住宅ローン控除額を使った方がはやい
  • 月の給与額70万ぐらいで住宅ローン控除を最大限使そう
    • 小規模企業共済と401k個人型を使えばもっと所得控除を増やせるのでそのぶん給与を増やせる
      • 毎月小規模7万401k2.4万を積み立てれば年間で112.8万所得を減らせるから、月80万ぐらいまでいけそう

という感じだった。

住宅ローン控除が終了したり10年経つなどして住宅ローン控除がなくなったタイミングで改めて考えれば良いと思う。

契約

土地の売買契約と、建物の請負契約をした。

それぞれ2時間ずつぐらい、一日仕事になってしまった。

建物の請負契約については後から予算が変わらないように、詳細まで詰めてからすべきと聞いたが、僕の場合このメーカーにお願いすることは確定事項だったので、あとは相談して決めれば良いやと契約してしまった。

年末年始に図面を精査して要望をまとめたりしておき年明けに打ち合わせして間取りを確定させる予定。

土地の地盤調査はまだ造成中と言うことなのでこれから。

3月はじめに土地の引き渡しがあり、それから着工、で6月頃に引き渡しの予定。